賃貸アパートの入居時には、賃貸契約にもとづいて生じる借主の賃料などの債務を担保するために、借主は賃貸人に対して敷金（保証金）を預託するケースが多くあります。この敷金は、借主が賃貸住宅から退去する際に、賃料の未払い分や借主の落ち度である物件の汚損があれば、その損害分を差し引いて借主に返還する性質のものです。
この敷金返還を巡ってのトラブルは多く発生しており、物件の補修代金のどこまでが正当な費用なのかが問題となります。
賃貸住宅を解約して部屋を明け渡す場合には、常識的な使用を超えて生じた汚損や借主の過失による破損の補修費用については賠償しなくてはなりません。壁クロスに除去できない汚損や破損をした場合は、故意または過失の損耗という扱いになり、これは賠償しなくてはいけません。しかし、日焼けや経年変化による汚れは通常の使用の範囲内とされ、賠償をする必要はありません。
また、汚損や破損をしてしまった場合でも、その部屋全体のクロス張替え費用を負担する必要はなく、汚損をした部分を平方メートル単位で負担すればよいとされています。
この敷金返還についての賃貸住宅の原状回復の範囲については、下記の国土交通省のページをご参照下さい。
参考）国土交通省「現状回復をめぐるトラブルとガイドライン」
賃貸借契約書に、退去時の清掃に関して借主に過度な負担を強いるような特約が記載されている場合には、消費者契約法第１０条（消費者に不利益な特約の禁止）に抵触する可能性もあります。
実際に借主が汚損した箇所を確認し、その範囲に限定して補修の賠償を行い、差額の敷金を返還を交渉するという流れになります。
